【つなぎ融資とは】ネット銀行狙いなら必見!単独つなぎローン一覧も

    【つなぎ融資とは】ネット銀行狙いなら必見!単独つなぎローン一覧も

    「新しく家を建てる予定だけれど、住宅ローンの融資が着工金の支払いに間に合わない……」

    そんな時に利用できるのが「つなぎ融資」(つなぎローン)。
    これは名前の通り、住宅ローンが振り込まれる前の「つなぎ」として利用するためのローンを言います。
    多くの場合では、住宅ローンを利用する銀行でそのまま「つなぎ融資」を受けられるのですが……。
    住信SBIネット銀行、ソニー銀行といったインターネット銀行の住宅ローンには「つなぎ融資」のシステムそのものが存在しません
    これらの金融機関で住宅ローンを組みながらつなぎ融資も利用したい、という場合には外部の金融機関から借りる必要が出てきます。

    今回はそんな「つなぎ融資」について、その概要と使い方、そして外部金融機関からつなぎ融資のみを借りる方法などをまとめました。
    読み終えていただければ、住宅取得に関する不安を軽減することができますよ!


    

    そもそも「つなぎ融資」って何?

    そもそも「つなぎ融資」って何?

    まずは「つなぎ融資」の概要と、基本的な使い方・申し込み先について解説していきます。

    ①基本的には住宅を新築する際、「住宅ローンの融資が下りる前」に使うローン

    一般的に、住宅ローンの融資金は「住宅が完成してから」支払われることが多いもの。
    そのため、マンションや中古住宅を購入するのであればあまり問題ないのですが……。

    新しくお家を建てるとなると、土地の購入代に加え着工費や中間費といった「住宅完成前に必要なお金」がたくさん発生します。
    もちろんこれをすべて自費でまかなえるのならそれで良いのですが、そうは行かない状況のとき、助けになるのが「つなぎ融資」(つなぎローン)。
    名前の通り、住宅ローンの融資が下りる前に借りられる「つなぎ」の借入となるわけですね。

    そうすると一度に2つのローンを組むことになるのか、といった不安が生まれますが……。
    住宅ローンの融資が下りた後にはその資金を使ってつなぎ融資を清算できるため、借入先は統一されます。
    ただしつなぎ融資は住宅ローンに比べ高金利、かつ借入に手数料が掛かるため、利用しないで済むのならそれに越したことはありません。
    また、ある程度の自己資金を投入できるのならそれを踏まえて借入額を決定すると良いでしょう。
    (詳しくは金融機関の担当者と相談することになります)

    CHECKつなぎ融資を利用する場合の利息と手数料

    ②多くの住宅ローンを取り扱う銀行で、そのまま「つなぎ融資」や分割融資は受けられる

    ちなみにこのつなぎ融資ですが、多くは「住宅ローンを借りた銀行」でそのまま利用可能。
    ……というより住宅金融支援機構(フラット35など)の商品でなく、各銀行が自主的に取り扱っている住宅ローンであれば、相談次第で融資を分割し、一部を早期に支払ってくれることもあります。この場合、つなぎ融資は必要ありません。(が、別途手数料が掛かることが多いです)

    ・固定金利手数料
    新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合、固定金利手数料10,800円がかかります。
    分割してお借り入れの場合、固定金利手数料はお借り入れの都度、必要となります。
     
    ・電子契約手数料
    新規ご融資時に電子契約により契約を締結する場合、電子契約手数料5,400円がかかります。分割してお借り入れの場合、1回分だけ必要です。

    (みずほ銀行「ネット住宅ローン」公式HPより)

    各銀行が独自に取り扱う住宅ローンを利用する場合には、まず金融機関に分割融資が可能かどうか相談してみると良いでしょう。

    ★金利方式により分割融資を利用できないなど、細かい規定が設けられていることがあります。(三井住友銀行など)

    ★低金利が魅力なソニー銀行や住信SBIネット銀行は、つなぎ融資・分割融資ともに一切取り扱っていません

    CHECK検討中の銀行が「分割融資」「つなぎ融資」を取り扱っていなかったら

    ちなみに、住宅金融支援機構が取り扱う「フラット35」などの商品へ、各金融機関を窓口として申し込む場合……。
    分割融資こそ不可能となるものの、窓口となる金融機関の「つなぎローン」などを利用できることが多いです。(ローンの名称は異なる可能性があります)

    • お借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日 までの方
    • 当行指定の団体信用生命保険に加入できる方
    • 当行指定の保証会社の保証を受けられる方
    • 申込支店取扱で住宅金融支援機構直接融資を申し込み、融資が確定されている

    (三井住友銀行「つなぎローン」商品説明書(PDF)、申し込み条件より)

    住宅ローンの本申し込みを行うまでには、何らかの形で銀行の職員さんと相談を行うことになるかと思います。
    住宅完成前に多額の資金が必要ならあらかじめその旨を伝えておくことで、金融機関ごとに分割融資が可能なローンや、「つなぎ融資」について教えてもらうことができるでしょう。

    その他、依頼する工務店と金融機関が提携を結んでおり、特定の工務店を利用する場合にのみローンを利用できることもあります。

    申し込み先やあなたの状況によって事情は全く異なりますので、結局のところは「住宅ローンの申し込み先として検討中の金融機関へ、個別に相談する」のが最も確実でしょう。

    CHECK住宅ローンの金利タイプと借入先の選び方

    「フラット35」利用時の、つなぎ融資の基本の流れの一例

    ▲「フラット35」利用時の、つなぎ融資の基本の流れの一例(ファミリーライフサービス公式HPより)

    ③つなぎ融資を利用する場合の利息と手数料

    つなぎ融資を利用する際に発生する利息や手数料について、2つの「つなぎローン」の例をまとめました。

    ★三井住友銀行「つなぎローン」

    金利年2.475%(固定金利)
    (月0.20625%)
    保証料金利に含まれる
    保証会社手数料
    事務手数料
    32,400円

    ★オリックス・クレジット「オリックス・フラット35つなぎローン」

    金利年2.675%(固定金利)
    (月約0.222%)
    保証料金利に含まれる
    保証会社手数料
    事務手数料
    108,000円
    住宅保険融資手数料6カ月以内…ご融資額×0.275%+消費税
    12カ月以内…ご融資額×0.55%+消費税

    2つのつなぎローンについて、必要な手数料にずいぶん差が付いていることが分かるかと思います。

    ……とは言え、住宅ローンの借入先とは全く関係ない、外部の金融機関(後述)で借りた方がお金はかかるもの。
    住宅ローンの借入先が決まったら、自動的につなぎ融資の借入先も決まることが多いため、つなぎ融資を比較することにあまり意味はないかもしれませんね。

    似たような金利の、2つ以上の住宅支援機構ローンの仮審査に通ったときに限り、つなぎ融資のおトクさを踏まえて申し込み先を選んでも良いでしょう。
    ただしあくまで重要なのは、今後長い付き合いとなる住宅ローン本体であることにご留意ください。

    ちなみに言うまでもなく、つなぎ融資の利用額が少ないほど・利用期間が少ないほど、発生する利息は少なくなります。

    検討中の銀行が「分割融資」「つなぎ融資」を取り扱っていなかったら

    検討中の銀行が「分割融資」「つなぎ融資」を取り扱っていなかったら

    「ソニー銀行」「住信SBIネット銀行」といった低金利が魅力なネット銀行は、分割融資・つなぎ融資ともに一切取り扱っておりません
    こういった銀行でお金を借り、新築の注文住宅を購入したいという場合には外部金融機関でつなぎ融資を利用するのが基本となるでしょう。

    住宅ローン】 土地代金、建物建築代金の支払い時期が違います。つなぎ融資はありますか?


    ソニー銀行の住宅ローンは、「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」につきましては、お取り扱いいたしておりません
     
    ※「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」をご希望の場合、別途、他社のつなぎローン(つなぎ融資)のご利用が必要となります。詳しくはローンアドバイザーへお問い合わせください。

    (ソニー銀行公式HPより)

    ただし、ほとんどの銀行が取り扱う「つなぎ融資」は、自分の銀行の窓口で住宅支援機構のローンへ申し込んでくれた人だけを対象にしているもの。
    とは言え例外はあります。ここでは、そんな「住宅ローンを利用していなくても利用できる、単独のつなぎローン」(と、つなぎローンとして利用できる低金利ローン)のみをまとめました。

    ★主な単独つなぎローン一覧

    金利手数料など
    アプラス「ブリッジローン」
    【ソニー銀行、住信SBIネット銀行など提携住宅ローンでのみ利用可】
    2.675%108,000円
    東北労働金庫「無担保住宅ローン」2.45%
    (会員以外、5年以内)
    なし
    近畿労働金庫「無担保住宅ローン」2.45%
    (会員以外)
    京都銀行「無担保住宅ローン」1.875%~2.675%繰上返済手数料5,400円
    山形銀行「無担保住宅ローン」要問合せ10,800円
    +全額繰上返済手数料21,600円
    東京ベイ信用金庫「無担保住宅ローン」2.475%~3.775%10,800円
    +繰上返済手数料5,400円
    大阪信用金庫「無担保住宅ローン」1.55%、1.65%繰上返済手数料5,400円
    銚子信用金庫「しんきん無担保住宅ローン」1.8%~2.4%(変動)繰上返済手数料5,400円
    ※労働金庫や信用金庫には申し込み地域制限があります。
    ※手数料については公式HP上で確認できるもののみを記載しています。

    「つなぎ資金用」と明記してあることは少ないですが、労働金庫などが取り扱う各種「無担保」住宅ローンのうち、借り換え専用でないものはあらゆる住宅関連費用に利用できます。

    とりあえず見つかったものだけを掲載しましたが、上に紹介したもの以外にも取り扱っている金融機関は多く存在することでしょう。
    お近くの銀行や信用金庫などへ、直接確認してみても良いかと思います。

    近畿労働金庫公式HPより

    ▲近畿労働金庫公式HPより

    また、金利は高くなりますがどうしても借入先が見つからない、という場合には多目的ローンなどを使うのも手です。
    (カードローンは高金利なため、おすすめできません)

    ★全国から申し込める主な多目的ローン(フリーローン)

    金利
    三井住友銀行フリーローン(無担保型)5.975%
    三菱UFJ銀行「ネットDE多目的ローン」5.475%
    みずほ銀行多目的ローン変動5.875%
    固定6.7%
    りそな銀行「プレミアムフリーローン」6.0%
    ※手数料は原則なし
    着工費や土地代が、住宅完成前に必要になる方は少なくありません。
    つなぎ融資・分割融資を取り扱っていない銀行においても、相談次第で提携ローン(主にアプラスのもの)を紹介してくれるなどの対策を取ってくれるかと思います。

    融資実行前から完済に至るまでのサポートも、住宅ローンの商品に含まれます。
    不安なことがあれば、申し込み先(あるいは検討中)の金融機関へ問い合わせてみることをおすすめします。

    つなぎ融資に関するよくある質問と回答

    つなぎ融資に関するよくある質問と回答

    最後に、つなぎ融資に関するよくある質問にお答えしていきます。

    ①必要なタイミングごとに、分割してつなぎ融資を受けることはできますか?

    利用するローンによるでしょう。
    「つなぎ」という名前の入ったローン(フラット35などで利用できるもの)であれば、「土地購入資金」「着工金」「中間金」といった場面ごとに分割してお金を借りられることが多いようです。
    詳細については各金融機関へお問い合わせください。

    ②住宅ローン控除の対象になりますか?

    条件となる「借入期間10年以上」を満たすことができないため、残念ながら控除対象とはなりません

    ③固定金利と変動金利を選べる場合、どちらを選べばいいですか?

    あくまでも住宅完成までの短期間借り入れとなるため、最も金利の低い契約方法(主に変動金利)を選択して構いません。
    これは多目的ローンなどについても同様です。

    まとめ

    まとめ

    ★自宅の完成前に多額のお金が必要になる場合、「分割融資」「つなぎ融資」が重要になる。
    各銀行が独自に取り扱う住宅ローンなら、わざわざ新しいローンを組まなくても分割して貸してくれることも多い
    ★ソニー銀行など、一部の金融機関では分割融資もつなぎ融資も取り扱っていない
    ただし相談次第で提携ローンを紹介してもらえる上、ろうきんなどで無担保住宅ローンを組めれば解決できる

    結局のところ、どこの住宅ローンであっても「これから家を建てる人お断り!」といったことはありません。
    住宅完成前にお金が必要であっても何らかの対処をしてくれるはずなので、とにもかくにも直接相談に出向くのがベストでしょう。

    

    

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