不動産担保ローンの気になる疑問を解消!融資の流れや必要時間、借り入れ先銀行の選び方は?

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名前の通り、あなた名義の不動産を担保として融資を受ける「不動産担保ローン」
無担保ローンに比べると低い審査難易度で大きなお金を借りやすいため、別荘の購入資金や教育資金、多額のおまとめなど、長期返済を見越して数百万円〜数千万円の借り入れに活用できるのが特徴です。

今回は自身の不動産を担保としてお金を借りたい、という方のために、気になる疑問への回答や融資の流れをまとめてみました。

★このページで紹介するのは個人向けの不動産担保ローンとなります。事業性資金の調達先として不動産担保ローンを探している方は「ビジネスローンの比較」ページをご覧ください。

★「担保となる不動産は無いけれど、大きなお金が欲しい……」という場合は「多目的ローンとは」のページをご覧ください。

「不動産担保ローン」についてのよくある疑問と回答

まずは、不動産担保ローンを検討している方からのよくある質問にお答えしていきます!

①不動産担保ローンはいくらくらいまで借りられるの?

実際に借り入れができるのはあなたが持っている不動産の、評価額の7割~8割程度
ただし、あなたの収入や返済能力によっても借入可能額は変わってくるため、あくまで目安としてお考えください。

また、カードローンなどの借り入れが多い場合、不動産担保ローンの審査は不利になりやすいようです。

②家族の不動産を使ってローンを組める?

金融機関によります。「三井住友銀行」など、大手銀行の場合は本人所有の不動産でなければ担保として認められないようですね。fudosan-tanpo01-02
▲三井住友銀行公式HPより

また、家族名義の不動産を使った融資が可能な金融機関であっても、連帯保証人を求められることも多いようです。(たとえば楽天銀行など)fudosan-tanpo01-02-2

▲楽天銀行公式HPより

当然、名義人に黙って不動産を担保に入れることはできません。

参考連帯保証人とは

③カードローンのおまとめや事業性資金に利用できる?

金融機関やローン商品にもよるものの、基本的に不動産担保ローンの利用目的は自由。ただし、福岡銀行などの例外を除き事業性資金や投資目的には利用できないことが多いです。
基本的には「事業融資」と「個人向け不動産担保ローン」は別商品として扱われるためですね。
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▲楽天銀行公式HPより

加えて、借金のおまとめ目的での利用を禁止している銀行も存在します(三井住友銀行など)ので、おまとめ目的の方は申し込みを検討している金融機関に尋ねてみてください。

不動産担保ローンで借りたお金の使い道は基本的に自由ですが、「事業性融資」「おまとめ」「投資資金」には利用できないこともあります。

★事業のための費用の借り入れ(運転資金、設備資金など)を希望する方は「ビジネスローンの比較」ページをご覧ください。

④融資までにはどれくらいの時間が掛かるの?

一般的に1週間~2週間程度で借り入れられることの多い無担保多目的ローンに比べ、不動産担保ローンで融資を受けるためには1週間~1ヶ月程度が必要。
その理由は、担保となる不動産を査定するのに時間が掛かりやすいためです。

★50万円程度の借り入れであれば、一部のカードローンビジネスローンを選択することで申し込み当日の借り入れが可能です。

⑤誰にもバレずに利用できる?

不動産担保ローンにおいて、自宅への契約書などの郵送を避けることは困難です。
納税通知書などへ借り入れ先が記載されることはないため、郵送物さえ誤魔化すことができれば内緒で利用することも不可能ではありませんが……。

大病にかかってしまうなど、予期せぬ事態が起きて返済が不可能になってしまったとき、担保としての住宅や土地を取り上げられてしまうと取り返しのつかないことになりかねません。

家族に隠れて不動産担保ローンを利用することはまったくもっておすすめできませんが、どうしても、という方は各金融機関に相談を行ってみてください。

参考誰にもバレずにお金を借りる方法

不動産担保ローンを利用すると、不動産の登記簿謄本の抵当権の欄に借り入れ先の金融機関が記載されます。

この登記簿は法務局で誰でも閲覧することができるので、レアケースではありますが、抵当権から借り入れがバレてしまう可能性はゼロではありません。

<抵当権ってどういう意味?>

抵当権とは、簡単に言うと「もしも貸したお金が返済されなかったとき、担保を没収する権利」のことを言います。
 
この抵当権は、登記簿謄本内の「権利部(乙区)」に記載されます。
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▲登記簿謄本のサンプル
 
この登記簿は法務局で誰でも閲覧することができますが、不動産の売却を検討でもしない限り、身内の方がチェックすることは考えにくいです。
 
★不動産担保ローンの完済後、金融機関に充てられた抵当権は消滅しますが、登記簿謄本から記載を消すためには法務局へ出向き手続きを済ませるか、専門家に委託する必要があります。

⑥ローン支払い中の住宅・不動産を使ってローンを組むことはできる?

残念ながら、ローン返済中の住宅や不動産を担保として、不動産担保ローンを利用することは困難です。
というのも、住宅ローンの担保はその住宅そのもの。
ひとつの住宅で2つのローンを組むことは、不可能ではありませんが……。

もしもあなたが2つのローンを返済できなくなったとき、住宅を没収できるのは抵当権の優先順位の高い「住宅ローンを提供した金融機関」となります。
優先順位の低い「不動産担保ローンを提供した金融機関」は、この場合泣き寝入りとなってしまうわけですね。

そのためよほどの収入や信用のない限り、ローン返済中の住宅・不動産を担保に、新しく不動産担保ローンを組むことはできません。
無担保で組むことのできる、各銀行の多目的ローンなどを利用しましょう。

同様の理由で、一度に複数の不動産担保ローンへ申し込みを行うこともおすすめできません。

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オリックス銀行「不動産担保ローン」は、例外的に低い優先順位での貸し付けを行っていますが、審査においては大きく不利となります。

⑦カードローンやフリーローンに比べて審査に通りやすいって本当?

金融機関にとって、貸付のリスクが少ない不動産担保ローン。
そのため同じ金額を借りようとする場合、不安定な「信頼」に基づき融資を行う無担保ローンよりも、審査に通りやすい傾向にあります。

十分な価値を持った不動産をお持ちで、必ず返済ができると断言できるのであれば「低金利・高限度額・審査に通りやすい」とメリットづくしの不動産担保ローンを選んだ方がベターと言えるでしょう。

不動産担保ローンで融資を受けるまでの流れ

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返済が不能になった場合に担保を取り上げられてしまうリスクがありながら、低金利で借りやすい不動産担保ローン。
その申し込みと融資までの流れを解説していきます。

①不動産担保融資の流れ

基本的な不動産担保融資の流れは以下の通り。住宅ローンと同じく、審査は2段階に分けて行われることが多いようです。

不動産担保ローンの基本的な流れ

インターネットから仮申し込み

仮審査
(翌日~1週間程度)

本申し込み

本審査
(1週間~3週間程度)
在籍確認あり

契約手続き

金融機関からあなたの口座に振り込み

各地に支店を設置している銀行の場合、本申し込みや契約手続きのために窓口への来店は必須となります。

また、不動産を担保にする、となると「銀行員がうちを見にくるのかな?」と思いがちですが……。 基本的に、訪問査定が行われることはありません。査定は登記簿謄本など提出書類などの情報をもとに行われます。

②主な必要書類:「不動産登記簿謄本」など独自の書類の用意を!

不動産担保ローンは融資が大口となりやすいこともあり、無担保ローンよりも多くの書類が必要となります。
担保となる不動産の種類によって必要書類が変わってくることもありますが、ここでは一般的に必要となるものをまとめてみました。

★書類が必要となるタイミングは、金融機関によって異なります。
本申し込み時・契約時にそれぞれ異なる書類を求められることが多いですが、詳細は各金融機関の指示に従ってください。

★三井住友トラスト・ローン&ファイナンス「不動産活用ローン(フリーコース)」の必要書類

  • 不動産登記簿謄本
  • 公図・地積測量図・建物図面
  • 住宅地図
  • 住民票
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 収入証明書類
  • ★三井住友銀行「多目的ローン(有担保型)」の必要書類

  • 住民票謄本
  • 印鑑証明書
  • 健康保険証
  • 担保物件の確認できる書類(不動産登記簿謄本など)
  • 本人確認書類(運転免許証、各種健康保険証、パスポートなど)
  • 年収確認書類
  • 資金使途確認書類(価格が記載されているもの、見積書・カタログなど)
  • 振込先が確認できる書類
  • 必要書類の中心となるのは「本人確認書類」「担保物件の登記簿謄本」「収入証明書類」の3点。
    登記簿謄本は法務省の公式HPを通し、オンラインで請求することも可能ですよ。

    参考法務省公式HP「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求(不動産登記関係)について」

    全国の主要不動産担保ローン一覧

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    それでは、金融機関の分類ごとに不動産担保ローンを比べてみましょう。
    一般的には、都市銀行系不動産担保ローンの方が借入金利が低い代わりに審査に通りにくい傾向にあるようです。
    銀行系の審査に落ちてしまったら、その他の金融機関のローンを検討してみるのも良いでしょう。

    ★事業目的での借り入れ先をお探しの方は、「事業性融資比較」のページも併せてご覧ください。

    ★不動産担保ローンを利用する際には、別途担保に応じた保証料が必要となります。

    ★以下の情報はすべて2017年4月現在のものとなります。

    ①全国から申し込みの可能な銀行系不動産担保ローン

    まずは、日本全国どこからでも申し込みの可能なメガバンク・インターネット銀行系の多目的ローンをまとめてみました。

    (1)メガバンク系は金利3%未満!ただし審査は比較的厳しい

    最も金利が低いのは、メガバンク系の不動産担保ローン。
    その反面、審査難易度についても以下で紹介するローンよりは高めの傾向にありますが……。
    不動産という担保の存在もあり、年収200万円程度から審査通過の可能性がある模様。(各社利用規約による)
    借入額にもよりますが、やたら厳しい審査を行っているわけではなさそうです。

    メガバンク系の不動産担保ローンの幾つかをこちらの表にピックアップしました。

    ★メガバンク系の不動産担保ローン

    金利 限度額(融資可能額上限) 手数料 返済期間
    三井住友銀行
    「多目的ローン(有担保型)」
    2.775% 1億円 32,400円 最長30年
    三菱UFJ銀行「個人ローン3000」 1.25% 3000万円 32,400円 最長20年
    りそな銀行「りそなフリーローン(有担保型)」 2.775% 1億円 なし 最長30年

    みずほ銀行「ホームエクイティローン:みずほプレジャーエイジ」は不動産自体ではなく、「住宅ローンの返済済み部分のみを担保とする」ため、性質が異なります。

    詳細ホームエクイティローンについて

    (2)インターネット銀行の不動産担保ローンは低金利と審査難易度のバランス型

    メガバンク(都市銀行)系と同様、全国からの申し込みが可能なインターネット銀行のローン商品。
    以下の表を見ての通り金利は少し高めです。ただその分、審査難易度は他と比べると低めなっています。

    ただし、不動産担保の必要ないメガバンク系の多目的ローンの金利は6%未満と、インターネット銀行の不動産担保ローンより低金利。(オリックス銀行不動産担保ローンを除く)
    そのため、これらの不動産担保ローンは「都市銀行の審査に落ちてしまった上で、多目的ローンの上限額である300万円を超えるお金が必要」という方におすすめです。

    そんなインターネット銀行の不動産担保ローンをまとめてみました。

    ★インターネット銀行の不動産担保ローン

    金利 限度額 手数料 返済期間
    楽天銀行「不動産担保ローン」 3.69%
    ~9.59%
    3000万円 融資額の2.16%、または37,800円
    (高い方)
    最長25年
    または債務者が80歳となるまでの期間
    (短い方)
    オリックス銀行「不動産担保ローン」※※ 3.3%
    ~3.675%
    2億円 借り入れ金額の1.08% 最長35年
    オリックス銀行「不動産担保ローンワイドプラン」

    ★不動産に関連する出費のみ利用可
    4.975%
    ~6.975%
    1000万円 なし 最長20年
    住信SBIネット銀行「不動産担保ローン」 2.95%
    ~8.9%
    1億円 借り入れ金額の0.864% 最長25年
    ※担保として設定できるのは首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産のみ

    ②地方銀行・信用金庫や労働金庫のローンは地域制限あり

    大口でお金を借りたいときに頼りやすいのが、地方銀行や信用金庫といった地元の金融機関ですが……。
    残念ながら、これらの地域密着型の金融機関は個人を相手に不動産担保ローンを取り扱っていないことがほとんど。
    今回はそんな地方銀行や信用金庫の中から、個人向け融資を行っている貴重な金融機関を探してみました。

    ★地方金融機関の不動産担保ローン

    金利 限度額 手数料 返済期間
    東京都民銀行「不動産担保ローン」 3.9%
    ~8.8%
    1億円 借り入れ金額の1.08% 最長25年
    大阪信用金庫「助太刀ローン」 6.8%
    ~9.8%
    500万円 31,500円 最長10年
    東京ベイ信用金庫「不動産担保ローン」
    ★不動産に関連する出費のみ利用可
    3.0%
    ~6.0%
    1億円 54,000円
    または32,400円
    最長25年
    中央労働金庫「有担保フリーローン」(一般勤労者) 0.575%
    3.1%
    1億円 32,400円 35年

    注目したいのは労働金庫。こちらも申込地域は制限されるものの、非営利団体という性質のおかげで審査難易度に対し低い金利で融資を受けることができますよ。

    参考:全国労働金庫協会公式HP「お近くのろうきんを探す」

    ③その他の金融機関の不動産担保ローン:金利が高いローンほど審査に通りやすい

    以下で紹介するのは貸金業者が取り扱う不動産担保ローン。
    「貸金業法」が適用されるという法律の条件上、「不動産購入」「自動車購入」「借金のおまとめ」といった一部の用途での借り入れを除き、年収の3分の1を超える金額を借りることはできません
    (例:年収300万円の場合、担保の価値が5000万円であっても借りられるのは100万円まで)

    また、「JFC」「サンワフィナンシャル」といった小規模消費者金融会社(ノンバンク)が取り扱うローンの金利は、不動産を担保にしても法律で定められた最大金利(100万円以上を借り入れる場合)。
    その分審査難易度はかなり低いものの……。
    「無担保ローンを含むどこの会社のローンの審査にも通らない!でも、どうしてもお金が必要……。」という場合を除いてはおすすめできません

    ★貸金業者の不動産担保ローン

    金利 限度額 手数料 返済期間
    三井住友トラスト・ローン&ファイナンス「不動産担保ローン」 3.9%
    ~7.4%
    10億円 借り入れ金額の2.16% 最長35年
    JFC「不動産担保ローン」 5.86%
    ~15.0%
    5億円 借り入れ金額の5.0%以内 最長10年
    サンワフィナンシャル「不動産担保ローン」 5.6%
    ~15.0%
    1億円 不定 最長10年

    どうしてもお金が必要であれば、高金利でお金を借りるよりは不動産を売ってしまった方がベターかもしれません。
    売却すれば高い利息を支払う必要もない上、借り入れ価格よりも大きいお金が手に入るからですね。
    ……とは言え一人で不動産売却を決定できない状況も多いため、ご家族や親族と相談を行ってみるのもよいでしょう。

    ④番外編:住宅ローンの「返済済み部分」を担保とするホームエクイティローン

    最後に紹介するのは、新しい不動産担保ローンのひとつである「ホームエクイティローン」
    住宅ローンの支払い済み部分を担保にお金を借りるという仕組みです。
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    ▲みずほ銀行公式HPより

    アメリカでは広い層に利用されるホームエクイティローンですが、日本ではまだ一般的とは言えません。
    確認できる範囲では、みずほ銀行といくつかの地方銀行のみが提供しています。 

    当然、住宅ローンを組んで間もない方は多くのお金を借りることはできません。あなたの現在の住宅ローン支払い状況を確認した上で、各銀行に相談してみてくださいね。
    ちなみに、住宅ローンの借り入れ先とホームエクイティローンの借り入れ先が同じ銀行である必要はありません。

    ★ホームエクイティローンを提供している金融機関(一部)

    金利 限度額 手数料 返済期間
    みずほ銀行「ホームエクイティローン」 2.975%
    (みずほ銀行住宅ローン利用中なら2.675%)
    1000万円 32,400円 自動
    更新
    千葉銀行「ホームエクイティローン」 3.475%
    ~5.05%
    2000万円 21,600円 15年
    福岡銀行「ホームエクイティローン」 5.075% 2000万円 54,000円 20年

    まとめ

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    ★担保にできる不動産を持っているのなら、その価値の7割程度までのお金を借りることができる
    ★不動産担保ローンは、同じ金額を借りるとき無担保ローンよりも審査に通りやすい
    ★金利が低いメガバンク系のローンほど審査が厳しい傾向あり

    価値のある担保を設定できるだけで、比較的易しく大きなお金を借りられる不動産担保ローン
    ですが、仮にお金を返済できなかった場合、不動産を売却したときに比べあなたは必ず損をしてしまいます
    不動産担保ローンは、「絶対に返済できる!」という確信を得られる場合に利用しましょう。

    

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