【住宅ローンの審査通過条件】低金利で借りるためには「同時申し込み」がベスト

「住宅ローンを組みたいけれど、世帯年収が高くないから不安!」
「できれば低金利で借りたいけれど、厳しい審査に通れるか……。」

結局のところ、「審査に通るか、そうでないか」は結果が出るまで分かりません。 とは言えできる限り高い確率で、あるいはできる限り低金利で審査に通過するための対策を練ることは十分可能。
そのため、基本的には3社前後の金融機関へ同時に申し込みを行うことをおすすめしています。

今回は住宅ローンの利用を決めたあなたのために、最低限の審査通過条件審査に関するよくある質問、実際の体験談をまじえながらまとめてみました。
読み終えていただければ、あなたが今すべき行動がわかりますよ!

住宅ローンを組めるのはどんな人?

一般に、住宅ローンを組むことができるのはどういった人なのでしょうか?
まずはその基本を詳しく説明していきます!

①一般的な住宅ローンを組むための最低条件

実は、住宅ローンを組むための必要最低限の条件はたったこれだけ。

……とは言うものの、一千万円単位のお金を借りるわけですから誰でも借りられるはずがありません。
重要になるのが「安定した収入」「支払い能力」という2点で、この規準が金融機関ごとに異なるため、結果的に審査難易度が前後することになります。

②住宅ローンの審査に通るために必要な年収はいくら?

それでは、実際のところ住宅ローンの審査に通るために必要な年収はいくらなのでしょうか?
多くの住宅ローンの利用規約を見ても、年収に関して具体的に条件が設けられていることは少ないもの。

みずほ銀行公式HP(PDF)より。
みずほ銀行公式HP(PDF)より。「安定した収入」がいくらを指すのか、全く分かりません。

JA佐伯中央公式HP(PDF)より
JA佐伯中央公式HP(PDF)より。住宅ローンにもかかわらず、年収制限はやたらと低いです。

年収制限が特にない、あるいは低めに設定されているローンが多いのは、本人の年収によって借りられる金額が大きく変わるため。

住宅ローンは「返済負担率」が高すぎると組むことが出来ません。
返済負担率とは、「年収のうち、ローン返済に充てられる金額の割合」のこと。例えば年収360万円の方が年120万円返済を行うのなら、返済負担率は33%となります。
この返済負担率は30%程度が目安となり、低ければ低いほど家計に対する負担が少なく、審査に通りやすいことになるでしょう。
(ただし、その分返済期間を延ばすとなれば「長期に渡ってお金を稼げる」という別の信頼が必要になりますが……。)

そういうわけで、年収が低くても返済負担率によっては銀行で住宅ローンを組める可能性があるため、明確な収入基準を設けていないことが多いわけですね。

注意すべき点としては、「返済負担率」には住宅ローン以外のローン支払いも含まれること。(自動車ローンなど)
例として「毎月8万円を住宅ローン、毎月3万円を自動車ローンで返済」し、返済負担率を30%とした場合、必要な年収は440万円となります。
同じ条件で35年間・固定金利1.5%で住宅ローンを組んだと仮定した場合、借り入れられる上限額は2600万円程度となります。

★毎月の返済額に対する総借入額と必要収入

25年払い 35年払い
毎月の返済額4万円 借入上限額 約800万円 約1300万円
必要年収 年160万円
(返済負担率30%、
住宅ローン以外に借り入れのない場合、以下同様)
毎月の返済額8万円 借入上限額 約1700万円 約2600万円
必要年収 年320万円
毎月の返済額10万円 借入上限額 約2100万円 約3300万円
必要年収 年400万円
毎月の返済額12万円 借入上限額 約2400万円 約3900万円
必要年収 年480万円
毎月の返済額15万円 借入上限額 約3100万円 約4900万円
必要年収 年600万円
※すべて全期間固定金利1.5%として計算

特に申し込みに制限はないものの、十分な金額を借りようとすればどうしてもある程度の収入は必要となってきます。

もしも予定している月々の返済額に対して借りられる上限額や収入が少ないのなら、今は住宅ローンを組むのをあきらめて、頭金を貯めたり収入アップを目指す(または待つ)のも手の一つでしょう。

③住宅ローンの審査において不利になる条件

一方で、十分な収入を得ていたとしても住宅ローンの審査に通過できるとは限りません。
以下の条件を満たせば満たすほど、審査通過は困難となります。

  • すでに別のローンを組んでいる(解約していないカードローンや連帯保証人としての債務を含む)
  • クレジットカード、各種ローン、本体代支払い中の携帯電話料金を一定期間以上※延滞した履歴が残っている
  • 毎月の収入が不安定である、またはそう見なされやすい(歩合給、自営業など)
  • 勤続年数(同じ勤務先に勤めている年数)が短い
  • 自己資金がない
  • 40代以上(返済期間が短い場合はその限りではない)

※何日の遅れから記録に残るかは、金融機関の判断に任される

特に見逃されがちなのが、携帯電話料金の支払い延滞。
61日未満の延滞が「ブラック」として登録されることこそないものの、支払い遅れの情報が残ったままで審査通過を狙うためには高い収入と支払い能力が求められることでしょう。

★クレジットカードや携帯電話料金などの「強制解約処分」は金融ブラックと見なされます。

★信用情報(各金融機関の利用記録)に不安があるのなら、個人信用情報機関へ開示請求を行うことをおすすめします。

一方、収入形態(歩合給など)を変更することは難しいため、十分な収入があるのなら一度審査を受けてみても良いように思えます。
ここで思わしくない結果が出たら、頭金を貯めて再チャレンジを検討すると良いでしょう。

勤続年数については少なくとも1年が必須と言われていますが、転職理由や前職によってはさほど問題なくローンが組めることも多いようです。

<勤続年数1年未満でローンを組めるのはどんなとき?>

「勤続年数1年未満だと住宅ローンは組めない」と言われることは多いですが……。
寄せられた体験談を見ると、そうとも言えない模様。勤続年数半年未満で十分な金額のローンを組めた例もありました。

そういった方に共通するのは、「同じ職種内で転職したこと」「収入が減っていないこと」。
金融機関が勤続年数を重視するのは「いきなり会社を辞めて、支払い不能に陥らないか」という点ですから、不安に思わせないような理由(スキルアップ、収入アップなど)があれば問題なく借りられることも多いようです。

一方でネガティブな理由で転職した場合、もしくは全く違う業種へ転職した場合には、勤続年数が半年または1年を超えるまで、申し込みを待ったほうが良いでしょう。

住宅ローンの申し込みは「3社同時」がおすすめ!そう言える理由って?

多数の審査項目の中から、どのポイントを重視するか、あるいはどのくらいの支払い能力を求めているかといった点は、金融機関によって違います。
公式HPを見ても申し込み条件はほぼ横並びに等しい住宅ローン業界の場合、実際の審査難易度は申し込んでみないと分からないことが多いんですね。

そんな住宅ローンの審査事情の中、あなたはどの金融機関へ申し込みを行えばよいのでしょうか?
その目安を紹介していきます!

①0.1%の金利差でも、35年経てば50万円の差に

各金融機関によって審査基準はバラバラ。
同じ人が申し込みを行った場合でも「収入を重視する銀行」と「勤続年数を重視する銀行」であれば、適用される金利に大きく差が出ることもあります。

言うまでもなく住宅ローンの借入額は非常に大きいものですから、わずかな金利差だって見逃すことはできません。
例えば3000万円を35年借りる場合、0.1%の金利差があるだけで合計支払額に50万円以上の差が出てくるんですね。

となると、当然できるだけ低い金利の金融機関を選びたいところですが……。 地方銀行やメガバンクなどの住宅ローン金利は、審査結果に応じて前後します
インターネット銀行の場合は金利に開きがないことも多いですが、その分融通も利きにくいため審査落ちのリスクも高いでしょう。(詳しくは後述)

そういうわけで、住宅ローンを選ぶ際には複数のローンへ同時に申し込みを行い、最も良い条件で借り入れられるものを選ぶことをおすすめします。

インターネットでは「同時申し込みは審査落ちを招く」と書かれていることも多いですが、これはあくまでカードローンなどの「使い道がハッキリしない融資」のこと。
一般的に考えて、3つの住宅ローンの審査に通ったからと言ってすべての銀行でお金を借り、3軒の家を建てるとは思いませんよね?
住宅ローンの申し込みがかさんでいるからと言って審査に通りにくくなるとは思えませんし、高額ローンを組む際に金利を気にするのは当然のことですから、多重申し込みについてはさほど気にする必要もないでしょう。

とは言えあまり多くのローンへ申し込みを行っても対応や手続きが大変、かつ銀行側にも「どうせうちで組むつもりはないんじゃ?」と思われかねませんから、基本的には「3社」前後を目安に申し込むことをおすすめします。

<住宅ローン申込者の体験談>

インターネット銀行の住宅ローンを第一志望にしてたのですが、加入してる保険会社のファイナンシャルプランナーさんに相談したところ審査難易度が高いから通るか分からないと言われ、不安になったので全部で4社ほど受けました。(ネット銀、都市銀、地銀、信託銀行)
結局第一志望のネット銀行には落ちて次に金利の低い銀行にしたのですが、あまり変わらない金利で借りられてよかったです。

②おおまかな銀行・ローン種別ごとの審査難易度

住宅ローンはその他の種類のローンに比べ、金利と審査難易度の間に密接な関係があると言われています。簡単に言うと、金利が低いほど審査が厳しいということですね。
また、以下のように「都市銀行」「地方銀行」といった金融機関タイプによっても貸付傾向に特徴があります。

★金融機関タイプごとの住宅ローンの傾向

ローン例(変動金利) 難↑
インターネット銀行 住信SBIネット銀行
(変動0.527%/35年固定1.37%)
都市銀行
信託銀行
三井住友銀行
(変動0.625%~0.775%/35年固定1.71%)
地方銀行
信用金庫など
千葉銀行
(変動0.725%~/35年固定1.53%~)
東京信用金庫
(変動0.875%~/35年固定なし)
住宅金融支援機構
「フラット35」
楽天銀行経由「フラット35」
(35年固定、団信あり1.78%)
易↓
※金利は2017年12月現在、新規借り入れ時のもの

地方銀行は傾向として、大手(おもに第一地方銀行と呼ばれるもの)ほど厳しめ、小規模なものほど通りやすいとも言われているようですが、結局のところは銀行によりけりなようで、あまり気にしなくても良いでしょう。

さて、性質の異なる「フラット35」は一旦置いておくとして、これらの例を見ただけでも「審査が厳しいローンほど、金利に開きがない」ことが分かるかと思います。
この「金利の開き」こそが審査の柔軟さを表すポイント。

基本的に、支払い能力が高い方ほど良い条件でお金を借りることが出来ます。
これは銀行にとって貸し倒れのリスクが低いため。反対に、少しでも不安要素があると銀行は貸し倒れの前にできるだけ利息を取ってしまおうと考え、適用金利は高くなります。
というと、一見デメリットのようではありますが……。

住宅ローンなど大きなローンの場合、「金利を少し上げられれば貸せます」といった回答が金融機関側から発せられることがあります。
仮にこれがインターネット銀行だったら、金利の条件にそぐわないと判断された時点で一発NG。
そういう意味で、金利に開きのある銀行、主に地方銀行や信用金庫、労働金庫といった金融機関の住宅ローンは審査に融通が利きやすいと言えるわけですね。

そのため、申し込み先としては「審査に自信があるのならインターネット銀行や都市銀行、信託銀行」「審査に自信がないのなら地方銀行やフラット35など」を中心に選択することをおすすめします。

★一社ごとの詳しい特徴については「住宅ローンの選び方」ページをご覧ください。

審査に落ちてしまった場合にあなたがすべきこと

複数の金融機関へ申し込んだものの、思わしくない結果が出てしまった場合にはどうすればよいのでしょうか?簡単にまとめてみました。

①すべての審査で「全額NG」が出てしまった場合

複数の金融機関へ申し込んだにもかかわらず、すべての金融機関で融資を断られてしまった場合には申込者に重大な問題があるはずです。
まずは返済負担率(年収に対する年間返済額)が30%前後、あるいはそれ以下となっているか、計算しなおしてみましょう。

返済負担率に問題がないとすると、おそらくは個人信用情報にキズが入っています。
何年も前に解約したはずのクレジットカードの引落とし失敗履歴だったり、金融機関のミスで悪い情報が残っていたりといった例もありますので、まずは名義人の個人信用情報を開示してみることを強くおすすめします。

CHECK個人信用情報の開示方法とその見方

また、名義人の配偶者の方が「何で審査に落ちたのか分からない」と考えていたところ、夫が借金を隠していたという例も……。
こちらも個人信用情報を取り寄せれば、すぐに確認が可能です。

CHECK配偶者の信用情報は審査に影響を与えますか?

②適用金利や借入額が思わしくなかった場合

審査の結果、適用金利や借入額が満足いかなかった場合についてですが……。
「あとちょっとだけ、良い条件がほしい」というのなら、新たな審査を受けるのも一つの手です。

それでも審査結果が不満足だった場合には、結局頭金を貯めた上で再度申し込みを行うのが最もスムーズでしょう。
まとまった自己資金を用意することで借入額を減らせるのはもちろん、計画性があるというアピールともなります。また、再申し込みを行う頃には今よりも勤続年数が伸びていることでしょう。

ほとんどの方にとって、住宅の購入は一生で一番大きな買い物です。
一番大きな買い物を、一番良い条件で行うために焦りは禁物。
無理なく借りられるまで時期を待つのも、非常に重要です。

住宅ローンの審査に関する良くある質問と回答

最後に住宅ローンの審査について、よくある質問にお答えしていきます。

①それぞれの年収は少なくても、夫婦連帯債務であれば審査に通過できますか?

年収や勤務形態、職種などにもよりますが、通過できる可能性は高くなります
ただし配偶者の収入ありきでローンを組むと、子供が生まれた際や健康を崩した場合などに生活が非常に苦しくなるかもしれません。
よく相談しあって、無理のない範囲でローンを組みましょう。

②第一希望の銀行で満額借りられなかった場合、他の銀行から補填することはできますか?

「民間の金融機関」と「住宅金融支援機構(フラット35)」という組み合わせであれば可能ですが、2社以上の民間の銀行から住宅ローンを組むことは原則不可能です。
これは2社目の銀行からお金を借りようとしても、すでに1社目の銀行があなたの住宅の第一抵当権(支払い不能に陥った際、担保を没収する権利)を持っているから。

「もう数百万借りたい」といった場合に多目的ローンなどの利用は可能なことがありますが、住宅ローンに比べ金利は高いためおすすめできません。
何とかして頭金を調達するか、第一希望の銀行をあきらめるのが現実的なところでしょう。

★無担保の住宅ローンであれば借り入れ可能なこともあります。
取扱い金融機関は少ない(労金、一部地銀など)ですが、どうしてもという場合には検討してみましょう。

③仮審査通過後に本審査に落ちてしまうのは、どういうときですか?

どこまでを仮審査、本審査と言うのかは金融機関によって違うため、何ともいえませんが……。
本審査通過後に他社で借金を増やすのは、どこの金融機関であってもNG

一方、借金と同じように個人信用情報機関へ登録される「携帯電話の分割払い」などの契約は、必ずしも審査落ちを招くわけではないものの……。
本審査結果が出るまで、分割払いが必要な買い物は控えておけると良いですね。

④セカンドハウスや別荘の購入は難しいですか?

そもそも、一般金融機関の住宅ローンはセカンドハウスや別荘の購入に使えないことが多いです。審査どころか、申し込み自体を断られてしまうわけですね。
「セカンドハウスローン」という別商品を取り扱っている銀行も存在しますが、一般の住宅ローンより金利は高めに設定されています。

セカンドハウスや別荘の購入を検討しているのなら、一般銀行ローンと同じ条件で借りられる住宅支援機構のローン(フラット35など)の利用をおすすめします。

⑤配偶者の信用情報は審査に影響を与えますか?

各銀行の規約を一通り確認しましたが、配偶者の信用情報を取得するという記載は見受けられませんでした。
個人名義でローンを組む場合、原則として配偶者の信用情報は審査に影響しないと考えてよいでしょう。

★金融機関によっては配偶者の信用情報が閲覧される可能性があります。
不安があるのなら、申し込み時に利用規約や同意事項をよくご確認ください。

★単独名義ではなく夫婦の共同名義でローンを組む場合、両者の個人信用情報の確認を避けることはできません。

まとめ

★住宅ローンの審査通過に最低限求められる収入は高くないものの、やはり十分な金額を借りるためには十分な年収は必要となる
★審査難易度の差が大きく、審査結果によって金利も変わりやすい住宅ローンの場合、同時申し込みは決して悪手ではない。審査への自信の有無に関わらず3社前後の金融機関へ申し込みを行い、最も良い条件で借りられるローンを選ぼう!
★すべての審査に落ちてしまったが原因が分からない、という場合にはとにかく個人信用情報の開示請求を行おう
★審査落ちではないものの結果が思わしくなかった場合には、頭金を貯めるなどして時機を待つのがおすすめ

わずかな金利差が非常に重要になる住宅ローン。
大きなローンで後悔しないよう、複数の金融機関を比べながら慎重に本申し込み先を決定しましょう!

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