住宅ローンの滞納:何ヶ月までセーフ?競売と任意売却はどう違う?

住宅ローンの滞納:何ヶ月までセーフ?競売と任意売却はどう違う?

審査が不安な 佐藤さん
山本ちゃ~ん、助けて~
【管理人】山本
どうしたんですか?

審査が不安な 佐藤さん
実は親父の会社が倒産しちゃったんだ。
そのニュースでバタバタしてたら、住宅ローンを滞納していて……。
【管理人】山本
あらら……

審査が不安な 佐藤さん
今まで親父の給料から返済してきたんだけれど、これからは厳しくなりそうだし……。
もし住宅ローンが払えなかったらどうなるの?
【管理人】山本
結論から言うと、住宅ローンを本当に払えないのであれば、自宅は手放すことになってしまいます。

審査が不安な 佐藤さん
ええっ!
そんな、大事な我が家なのに……
【管理人】山本
でも、それは本当に最終結果。契約上で「返済遅れは一括返済」となっていても、1回の滞納で自宅を手放す事態になることは、ほとんどありません

審査が不安な 佐藤さん
なんだ、良かった……
 
【管理人】山本
ただし、支払えない状態が続く場合、佐藤さんが金融機関からの連絡を無視し続けるか、そうでないかによって、その後の支払いの重さは大きく変わります
きちんと知っておきましょう

今回は住宅ローンを滞納してしまった方や、現在支払っているローンの返済が難しい、という方が取るべき行動をお教えします!



目次

住宅ローンを払えない時に取るべき行動

住宅ローンを払えない時に取るべき行動

審査が不安な 佐藤さん
もしも住宅ローンの支払いが難しくなったらどうすればいいの?
【管理人】山本
滞納期間別のベストな対処方法は後ほど詳しくご説明しますが、まずは基本の考え方をお伝えしますね!

①払えない!と思ったら早急に金融機関に相談を

住宅ローンの支払いが難しい、と思ったらすぐに住宅ローンを組んでいる金融機関に相談をしてください。
月々の返済額を減らしてもらえたり、一時的な収入減であれば利息だけの返済を認めてもらえる可能性があります。

ローンを滞納し続けると、分割払いさえ認めてもらえなくなります
滞納前に、できる限り対処しておきましょう。

②放置しているとマイホームが競売に掛けられてしまう!

住宅ローンを滞納したまま、支払いの催促の無視を続けていると自宅は競売に掛けられてしまいます
競売、つまりオークションでは自宅は相場より安く買い叩かれます

5.競売って何?自宅が安く売りはらわれてしまう!

競売で家が落札された後は、家の所有権は落札者に移り、あなたは強制退去処分に……。
そのときまでに次の住所を決めていないと、文字通り路頭に迷うことになってしまいます。
こんな事態は避けたいですよね。

③自宅を手放すなら、任意売却を選ぼう

どうしてもローンが払えず、自宅を売り払う運びとなったら、競売ではなく任意売却を選びましょう。
任意売却とは、裁判所に任せて売却を行う「競売」とは違い、個人・民間レベルで物件を売却すること。
こちらの方が高い価格で自宅を売ることができます

詳しくは、『6.任意売却って何?自宅を少しでも高い値段で売る方法』を読んでみてくださいね。

★ただし、任意売却を選んだとしても借金が完全になくなることは少ないです。

住宅ローン滞納を放置しているとこうなる!滞納から強制退去まで

住宅ローン滞納を放置しているとこうなる!滞納から強制退去まで

【管理人】山本
それでは実際、住宅ローンの滞納後はどうなるのかを見ていきましょう。

住宅ローン滞納後の流れ

住宅ローン滞納

督促状(とくそくじょう)などの送付
(滞納後1ヶ月~)

代位弁済予告の通知
(滞納後3ヶ月~)

期限の利益の損失通知

代位弁済通知

不動産担保競売開始決定通知
(代位弁済後1ヶ月程度)

物件が競売に掛けられる
(入札開始は通知後半年後)

落札後、物件の所有権を失う
(1~3ヶ月後)

強制退去

審査が不安な 佐藤さん
き、強制退去……(真っ青)
【管理人】山本
上の例は、すべての連絡・勧告を無視し続けた場合の流れとなります。
ですから、佐藤さんは競売や強制退去を防ぐため、行動しなくてはならないんです。

では、具体的にどういう行動を取れば良いのか、次から詳しく説明します!
 

期限の利益の損失:住宅ローンを一括で支払うことに……。

期限の利益の損失:住宅ローンを一括で支払うことに……。

【管理人】山本
3カ月以上の住宅ローン滞納で、「期限の利益の損失通知」が届きます。

審査が不安な 佐藤さん
「期限の利益の損失」?

①期限の利益の損失とは、分割払いの権利を失うこと

住宅ローンに限らず、多くのローンにおいて滞納を続けると「期限の利益の損失」が起こります。
なんだか分かりにくい言葉ですが、簡単にいえば分割払いの権利を失うということ。

この通知が来たら、あなたは一括払いで残りの住宅ローンを支払う必要があるんです。

②この通知が来たら、自宅を守るのは難しい

分割での支払いが難しいのに、一括での支払いなんてできるはずがありません。もちろんそれは金融機関側も分かっています。

「期限の利益の損失」は、金融機関があなたから少しでも、貸したお金を取り返すために踏む手続きだと考えてください。
支払い義務のあるお金は大きければ大きいほど、競売など強制的な措置が取りやすくなるんです。

「期限の利益の損失」が通知されたら、あなたが支払うべきお金は、延滞しているお金だけでなく、住宅ローン全額となります。

ここまで来ると、自宅を守るのは難しくなってしまいます。

だから、「期限の利益の損失」を招かないように、督促状が届いたら、すぐに金融機関に連絡を取って、支払いの相談をしましょう。

そして、もしも「期限の利益の損失通知」が届いてしまったら、
これから住む場所や自宅の処分方法、その後の借金返済方法について対策を立てていきましょう。

自宅の売却方法、その後の借金返済については、『6.任意売却って何?』にて詳しく説明しますね。

\ 絶対審査とおりたいならカードローン選びが重要です!/

代位弁済:競売へのカウントダウンはここから

代位弁済:競売へのカウントダウンはここから

【管理人】山本
競売に至る前に、「代位弁済」の通知が届きます。
この通知が来たら注意してください

①代位弁済とは、保証会社があなたの借金を立て替えること

代位弁済とは、保証会社があなたの借金を立て替えること。
そのためお金の支払先が、もとの金融機関からその保証会社に移ります

代位弁済が起こったからといって借金が減ることはありません。
詳しくは『代位弁済』ページを読んでみてくださいね。 

②期限までに残りの借金すべてを支払えないと、家は競売に掛けられてしまう

代位弁済が終わった時点で、できることは以下の4つです。

①一括返済
②家を競売に掛けられる
③家を任意売却する
個人再生を利用する

④の個人再生は、住宅ローン以外に重い借金があり、それさえ軽くなれば住宅ローンを払っていける方向けの債務整理。詳しくは『他に借金があるのなら、個人再生を使えば自宅を守れるかも』で説明しています。

住宅ローンの他に大きな借金がない方、もしくは他の借金が軽くなったとしても住宅ローンの返済が難しい方は、②③のどちらかを選ぶことになります。

冒頭で話したように、売却額から見ると業者に支払う報酬を差し引いたとしても、任意売却の方がベター
任意売却については、『6.任意売却って何?』にて詳しく解説します……が、その前に。「そもそも、競売って何?」と思っているあなたのために、競売について説明しますね!

競売って何?自宅が安く売りはらわれてしまう!

競売って何?自宅が安く売りはらわれてしまう!

【管理人】山本
まずは「競売」とは何なのか?任意売却に比べてどんなデメリットがあるのか?という疑問にお答えします!

①競売とは、裁判所が行う公的な手段

競売とは、払うべきローンを払わない人に対し裁判所が行う強制措置のひとつ。「競売」という言葉の通り、あなたの自宅はオークションに掛けられます。
実質的には差し押さえに近いもので、踏み倒しが横行することで、金融機関が困ってしまわないように行われます。

②物件は相場よりも安く売られてしまう……。

実際に競売に出ている物件を、インターネットで見ることができます。
BIT 不動産競売物件情報サイト

「えっ、こんな家がこんな値段で?」と驚くものが多いですよね。
このように、競売で家を売られてしまうと、任意売却の7割程度の値段しか付きません。
どちらにしろ家の売却後は残ったローンを払うことになるので、家は高く売るに越したことはないんです。

③ 入札が始まる前なら、まだ間に合う!任意売却へ切替可

競売開始決定通知が届いても実際に入札が始まる前であれば、任意売却への切り替えが可能です。

競売開始決定通知から入札が開始するまでには、半年ほどの猶予期間があります。
どんなに遅くともその間には、任意売却の手続きを行いましょう!

任意売却って何?自宅を少しでも高い値段で売る方法

任意売却って何?自宅を少しでも高い値段で売る方法

審査が不安な 佐藤さん
「任意売却」は強制的に行われる競売と違って自分から行動しなければいけないけれど、競売に比べて高い値段で家を売れるのは良いね
【管理人】山本
任意売却は他にもメリットがあります。
任意売却を選んだ方が良い理由と、売却の方法をお教えします!

★競売と任意売却の比較

  メリット デメリット
競売
  • わずらわしい手続きが少ない
  • 売値が安い=残りの借金が大きくなる
  • 時間がかかりやすい
  • 立ち退きは落札した直後
  • 別途手続き費用が掛かる
  • 近所にバレる
任意売却
  • 売却価格が高くなりやすい
  • 競売に比べ、立ち退き時期に融通がきく
  • 住宅ローンの滞納がまわりにバレずに済む
  • 金融会社への、相談や交渉が必要
  • 新たな連帯保証人が必要となることがある

この通り、競売のメリットは「強制的に処分が下されるため、手続きが少ない」という他にはありません。

①任意売却の流れ

基本的に、任意売却には専門の業者の力を借ります。住宅ローンを借りている金融機関との交渉など、素人ではどうしても難しい要件が多いからです。

業者の力を借りることで、任意売却はスムーズに済みます。面談や物件の査定など、指示に従えば問題ありません。

任意売却の流れの一例

電話やメールで、任意売却業者との相談

業者と対面で相談

あなたの物件の査定

業者と金融機関の話し合い

任意売却成立
(ここまで1~3ヶ月)

※業者により少しずつ異なります。

債務整理(自己破産など、法律で認められた借金の清算)を検討しているのであれば、加えて弁護士や司法書士への相談も必要となります。
弁護士や司法書士については、任意売却専門業者が紹介してくれることも多いですよ。

②かかる費用

必要な費用は、実際に家を売った後にのみ発生します。
ちなみに報酬は「成約価格の3%+6万円+税」と法律で一定に定められているので、法外な手数料を取られる心配もほぼ必要ありません。

業者に任意売却を依頼する時点で必要なお金は特にないので、誰でも任意売却を利用できます。

③かかる時間

早ければ1ヶ月、業者の力を借りれば遅くとも3ヶ月くらいで終了します。場合によってはもっと長引くこともありますが、競売に比べれば融通が利きます。

④任意売却専門業者の選び方

任意売却のために掛かる費用は法律で定められているものの、「完全後払い制」「初期費用は一切掛からない」と明言している業者を選ぶと安心です。

優良業者であれば、相談だけなら費用は掛かりません。やはり大金が絡むところですので、何社かに相談をした上で、最も納得できた業者・担当者を選ぶのがベストでしょう。

<完全後払い制の任意売却専門業者例>

★必ず事前に面談・相談を行い、納得した上で契約しましょう。

★「任意売却を行うことで、住宅ローンを帳消しにできる」とうたう会社や、債権者(金融機関)が紹介する任意売却業者は、基本的におすすめできません
住宅ローンをできる限り減らすためにも、できるだけ債権者と関係のない、クリーンな業者を選びましょう。

\ 銀行カードに借り換えて支払いを楽にしよう!/

滞納期間別のベストな対処方法

滞納期間別のベストな対処方法

審査が不安な 佐藤さん
……で、オレは今後どうすればいいの?
【管理人】山本
滞納期間別に、対処方法をまとめてみました!

① 今月はじめて滞納

滞納は今月で初めて、だけどこれからも継続的な返済は難しいかも……。
という方は、今のうちにお金を借りている金融機関に相談を!
毎月の返済額を減らしてもらえるよう、交渉してみましょう。

借り入れ期間は延びることになりますが、滞納して家を売られてしまうよりはよっぽどマシ。
また、銀行にとっても督促などの手続きは面倒なので、相談に乗ってくれる可能性は高いです。
一時的な収入減であれば一定期間、利息だけの返済としてもらうのも良いですね。

② 1〜3ヶ月

督促状は送られて来たものの、期限の利益の損失通知は来ていない、という方はまだ分割払いが可能です!

ベストな方法は滞納額を全額支払うことですが、収入のアテがあるのなら少し支払いを待ってもらうよう、金融機関に相談してみましょう。
○○日には必ず支払う!と、しっかり約束しておくのが大事です。

このとき、一時しのぎとしてカードローンを利用することはおすすめできません。
カードローンの方が住宅ローンより金利が高く、結果的に借金が膨らんでしまいやすいからです。
ただ、あと2週間でボーナスが入る!というような状況であれば、カードローンで借りたお金を住宅ローン返済に充てるのも良いでしょう。

反対に、収入のアテがない方は自己破産生活保護の検討をはじめた方が良いでしょう。
住宅ローン以外の借金のせいで返済が難しい、という方は個人再生を利用しましょう。

③ 3〜6ヶ月

期限の利益を損失してしまった方は、任意売却の専門業者に相談を始めてください。宝くじでも当たらない限り、家を取り戻すことはできません。

専門業者への報酬は、家の売却額から支払うことになります。
基本的には相談・依頼自体にお金は必要ありません
※業者ごとに契約の流れは違う可能性があります。後払い制を明言している会社を選びましょう。

任意売却の流れについては、『任意売却って何?自宅を少しでも高く売る方法』を読んでみてくださいね。

④ 6ヶ月以上

まだ、物件への入札が始まっていないのであれば、任意売却の専門業者に依頼をしてください。

もしも入札が始まっているのであれば、もう任意売却は不可能。競売結果と、強制退去を待つしかありません
これから住む場所を探した上で、自己破産や生活保護受給の検討をはじめましょう。

物件を売っても借金が残るようなら、債務整理の検討も

物件を売っても借金が残るようなら、債務整理の検討も

【管理人】山本
任意売却を行ったとしても、残った借金(残積)を相殺するのは難しいです。
借金が残るようであれば、債務整理をすることで支払いを楽にできる可能性があります

審査が不安な 佐藤さん
……念のため話を聞かせてくれる?

債務整理とは、法律で認められた借金減額・清算の手段のことを言います。

①債務整理には4つの種類がある

  任意整理 特定調停 個人再生 自己破産
借金減額
過払い金 ×
事故情報 5年 5年 5年 5年~10年
手続き
  • 弁護士か司法書士に依頼が必要
  • 専門家を依頼する必要がないので安価
  • 手続きは面倒
  • 弁護士か司法書士に依頼が必要
  • 一人で手続きを行うことも不可能ではないが、非推奨

実際のところ、住宅ローンは金額が大きいため、自己破産を選ぶ方が多いです。ただし、自己破産を行うことで車などを手放すことになったり、貯金を取り上げられてしまったりといったデメリットも。

安定した収入のある方なら、差し支えの少ない任意整理を選ぶのも良いでしょう。

詳しくは『債務整理』のページを読んでみてください。

②弁護士や司法書士など、専門家の力を借りるのがベスト

あなたの収入や住宅ローンの金額など、いろいろな要素により「どの債務整理方法をとるべきか?」は変わって来ます。
また、債務整理の手続き自体も個人で行うのは難しいため、結局は弁護士や司法書士など専門家の力が必要

債務整理に強い弁護士の探し方については『街角法律相談所』ページを読んでみてください。

また、任意売却業者がサービスの一環として弁護士を紹介してくれることもあるので、任意売却を考えている方は同時に相談ができる可能性があります。
対応に時間は掛かりやすいものの、無料で相談できる法テラスを利用するのも良いですね。

③他に借金があるのなら、個人再生を使えば自宅を守れるかも

ちょっと限定的な条件ではありますが、「住宅ローン以外の借金が大きく、それがなければ住宅ローンの返済が可能」という方に限り、個人再生を使えば自宅を守れる可能性があります。

個人再生とは、

  • 住宅ローン以外の債務が500万円未満→100万円
  • 住宅ローン以外の債務が500万円以上→合計借金額の5分の1

を、3年間掛けて払う手続きのこと。

住宅ローンは減額されない代わりに、自宅を失うこともありません
個人再生は住宅など、大事な財産を守ることに特化した債務整理となります。

こちらも専門家の力が必要です。住宅ローン以外の借金が障害になっている方は、検討してみましょう。

住宅ローン滞納の体験談

住宅ローンを組んで2年ほど後にリストラにあい、これまでと同じように返済していくことが難しくなってしまいました。
それに同じくして妻が入院することとなり、正直毎日の生活や看病に必死で、住宅ローンのことなんてすっかり忘れてしまっていたのですが、そんなこんなで気が付けば、いろいろな催促の書類がポストに溜まっていたのでした。
非正規ながらやっと職が見つかった頃には、一括で請求される直前であり、やっとのことで滞納分を支払って事なきを得ました。
今では笑い話にもなっていますが、求職活動から帰ってきて代位弁済の予告通知を見たときは血の気が引きましたね。
今思えば銀行に電話でもしておけばよかったのでしょうが、当時はそこまで気が回りませんでした。
それ以来、ポストの中は毎日確認するように心がけています(笑)

まとめ

まとめ

★住宅ローンを滞納してしまったら……。

  • まだ滞納して1ヶ月未満なら、金融機関に相談して支払額を減額してもらおう
  • 「期限の利益の損失通知」が届いたら、任意売却業者に連絡を!
  • 競売が始まったら、新しく住む場所や今後の借金返済方法を考えよう

★滞納を放置していると、自宅は競売に掛けられて安く買い叩かれてしまう
 どうせ自宅を手放すのなら、少しでも高く売れる任意売却を行おう
★残った借金の支払いが難しければ、債務整理の検討を

審査が不安な 佐藤さん
何とか支払額を減額してもらえた。
滞納に気づいてすぐ山本ちゃんに相談して良かったー……
【管理人】山本
もし住宅ローンの滞納に気づいたら、早め早めに対処してくださいね!

住宅ローンを払えないまま、家に住み続けることはできません……。
とくに「期限の利益の損失」が済んでしまった後は、強い決断力が必要になります。

より良い手段は何か、ひとつひとつ考えながら、あるいは専門家の力を借りながら、今後の人生を歩んで行きましょう。 



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