銀行から借りられない時に使える法人向け不動産担保ローン:赤字決算・2番抵当他

銀行から借りられない時に使える法人向け不動産担保ローン:赤字決算・2番抵当他

「今まで付き合っていた銀行から手を引かれてしまった。
こんな状況でも不動産を担保に入れて、まとまった運転資金を借りられないかな?」

一般的に、大手銀行ほど資金の引き揚げは早いとされます。一時的な不調にもかかわらず必要な資金を借りられないのであれば、悪循環に陥ってしまうことは想像に難くありません。
そこでそんなときには、銀行からの新規借り入れが難しい法人に対し事業性融資を行っている国の機関(日本政策金融公庫)、あるいはノンバンク系金融機関を選択するのが現実的でしょう。

そこで今回は法人向け資金調達方法の中でも「不動産担保ローン」と呼ばれる、有担保型の事業者貸付(主にいつもの銀行などから借りられない場合に利用するもの)について簡単にまとめました。
読み終えていただければ、あなたがこれからどういった金融機関に相談を持ち掛けるべきか分かります。

このページでは、「大口借入を前提とした不動産担保ローン」の利用を検討されている法人代表者の方を対象としています。(申込先によっては個人事業主も利用可)

  • 事業目的に利用できる無担保ローン(カードローン含む)については「事業者向け:ビジネスローンについて」
  • 事業性資金の借入を目的としない有担保ローンについては「個人向け不動産担保ローンについて」
  • のページをご覧ください。

    銀行等からの借り入れが難しくても、日本政策金融公庫で借りられることはある

    銀行等からの借り入れが難しくても、日本政策金融公庫で借りられることはある

    いきなり「不動産担保ローン」と呼ばれるものからは外れてしまうのですが……。
    やはり借り入れに際し、金利が低いに越したことはありません。

    正直に言うと、この後の項目で紹介していく不動産担保ローンは順風満帆…とは言い難い法人を対象としていることもあり、高金利です。
    ですが国が財源を捻出している「日本政策金融公庫」であれば、事業が傾いてしまっている状況であっても低金利で借りられる可能性があるんですね。

    ★日本政策金融公庫、融資制度の例(一部)
    金利
    (2018年12月)
    諸手数料
    (1万円以上のもの)
    備考
    普通貸付 1.16%
    ~2.35%
    不動産登記を司法書士に依頼するのならその実費(数万円程度) ほとんどの業種の中業企業が利用可
    金融環境変化対応資金 金融機関との取引状況の変化により、資金繰りに支障をきたしている方向け
    経営環境変化対応資金 社会的、経済的事情の変化により一時的に売り上げが低下していると見込まれる方向け
    取引企業倒産対応資金 取引企業など関連企業の倒産により経営に困難をきたしている方向け
    企業再建資金 ~2.35%
    (条件による優遇あり)
    指定機関の関与の下で事業再建を図る方などが対象

    もちろん返済の予定が立つことが前提にはなりますが、各融資には1年または2年間の据置期間(経営が安定するまで、月の返済が利息のみで済む期間)も設けられています。
    銀行から融資を打ち切られてしまっても、焦ってすぐにノンバンクと契約を結ばず、まずは国の貸付制度を頼り相談に出向いてみると良いでしょう。

    CHECK日本政策金融公庫公式HP「店舗案内」

    日本政策金融公庫取り扱いの、その他の融資制度については以下の公式HPをご覧ください。

    CHECK日本政策金融公庫公式HP「融資制度一覧から探す」

    ★ただし日本政策金融公庫の取り扱い、しかも不動産担保ローンとなれば申込から借入まで、1ヶ月を超える日数が掛かることは覚悟しておく必要があります。
    そんなに待っていられない、という場合には後述のノンバンク系ローンをご検討ください。

    ★保証人を設定するか否かは担当者と相談の上で決まります。

    柔軟審査と言えばやはりノンバンク系が筆頭候補

    柔軟審査と言えばやはりノンバンク系が筆頭候補

    銀行や信金から資金調達ができない、日本政策金融公庫も頼れそうにないという場合、次に申込先候補となるのがノンバンク系(貸金業者)です。
    こういった会社はそもそも銀行等からお金を借りられない事情のある方を対象としていますので、審査の柔軟性が高いのが魅力。その一方で貸し倒れの危険が大きいために、金利や手数料は高めに設定されています。
    そんなノンバンク系不動産担保ローンについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

    ①赤字決算・抵当権設定済み不動産対応の不動産担保ローン(上場企業またはその子会社取り扱いのみ)

    ここでは特に記載のない限り、「赤字決算でも対応」「すでに抵当権の設定してある不動産でも対応」を公式HPにて明言している法人向け・不動産担保ローンを簡単にまとめてみました。

    ★ノンバンク系不動産担保ローン比較
    貸付金利 契約時の諸手数料など※
    セゾンファンデックス 2.65%
    3.65%
    (変動)
    5.8%
    ~9.9%(固定)
    事務手数料1.5%以内
    調査料0.5%以内
    +登記費用、印紙代
    +来社不可の場合2万~4万円の負担※1
    三井住友トラスト・ローン&ファイナンス「不動産活用ローン(ビジネスコース)」 3.9%
    ~7.4%
    (変動)
    融資額の2.16%
    +登記費用、印紙代
    三井住友トラスト・ローン&ファイナンス「不動産担保型L&Fカードローン)」 2.4%~6.5%
    (変動)
    無し
    SBIエステートファイナンス「不動産担保フリーローン」
    ※地域制限有り(東京都とその周辺)
    ※用途が限定された別商品あり
    2.9%~9.5%
    (変動)
    融資額の2.16%~2.7%
    +登記費用、印紙代
    アサックス 2.6%
    ~7.8%
    (固定)
    融資額の0%~3%
    +登記費用、印紙代
    東京スター銀行
    ※地域制限有り、銀行ながら赤字決算対応なので掲載
    6%
    ~12%
    (固定)
    融資額の2.16%
    +登記費用、印紙代
    アイフル「事業サポートプラン」 3%
    ~12%
    (固定)
    登記費用、印紙代のみ
    ビジネクスト 2.49%
    ~14.8%
    (固定)
    登記費用、印紙代のみ

    ※1 店舗所在地は東京都、大阪府。詳細は公式HP参照のこと

    他にも不動産担保ローンを取り扱っているノンバンクは多くありますが、ここでは上場企業とその子会社のみ掲載させていただきました。はじめてのノンバンクであれば、まずはこのあたりに相談を持ち掛けてみるのが無難なところでしょう。
    (法人向け有担保ローンは情報が集まりにくく、営業許可を取っている会社であっても優良とは断言できないため。実際無担保ローンで悪評の高い会社が有担保ローンを取り扱っている例もしばしば見られる)

    ご覧の通り、各社の貸付金利や手数料はバラバラです。これらの兼ね合いにより、どの会社がおトクと一概に言うことはできませんが……。
    大口・長期の借入が前提になりやすい不動産担保ローンに関して言えば、契約時にのみ掛かる「手数料の安さ」より、長期に影響が及ぶ「金利の低さ」を重視した方が良いでしょう。というわけで上の中であれば「変動金利」選択時のセゾンファンデックスが特に優秀と言えそうです。

    CHECK【赤字決算対応】セゾンファンデックス徹底解説!事業者ローンの基本情報と契約の流れ

    一方、固定金利にこだわるのであれば上限金利が低めの「アサックス」を選ぶのが無難なところでしょうか。
    (契約中にセゾンファンデックスの金利が変動しても、アサックスのそれを上回るとは考えにくいですが)

    貸付金利に幅がある=審査結果に応じて金利が決まる金融機関も多いため、時間に余裕があるのなら複数社に審査を依頼し、最も条件の良いところと契約を結ぶのも大いにアリですね。

    ★ただし法人申込情報はJICCという場所を通してノンバンク間で共有されるため、あまり短期間に多くのローンへ申し込むと金融機関からの印象が悪くなる可能性があります。

    ②申込から借り入れまでは最短1週間程度とされるが……。

    銀行や信用金庫などでの資金調達に比べ、ノンバンク系の不動産担保ローンは契約手続きが非常にシンプルでスピーディとされます。申込先によっては実店舗への来店すら必要ありませんね。
    以下、セゾンファンデックスの例となります。

    セゾンファンデックス「不動産担保ローン」
    契約の流れ

    インターネット等から申し込み

    仮審査

    電話等で仮審査結果連絡
    (最短即日)

    必要書類(仮審査時)の提出
    (FAXまたはインターネット)

    本審査

    必要書類(契約時)の提出
    (FAXまたはインターネット)

    確認後、融資金額を振込
    (ここまで最短1週間)

    不動産担保ローン、つまり担保となる不動産の査定や登記の手間が掛かる面倒なローンでありながら、融資実行まで最短1週間というのは非常にスピーディですね。
    上にあげた中だと「三井住友トラスト・ローン&ファイナンス」もこれと同様、最短1週間での融資が可能と明言しています。

    ただし不動産担保ローンはどうしても必要書類が多いですし、審査や不動産の査定などに時間が掛かることも大いに考えられるため、必要日数についてはあまり過信しない方が良いのも確か。
    借入を急ぐのであれば即日振込対応のビジネスカードローンなどを利用、後に不動産担保ローンで一本化、といった対応も手かと思います。
    (無担保のビジネスローンであれば契約時手数料などは掛かりません)

    CHECK即日融資対応のビジネスローン(無担保)について※手数料は無料だが高金利

    ★参考として「アイフル・事業サポートプラン(不動産担保型)」の必要書類を挙げると以下のようになります。

    • 代表者の本人確認書類(運転免許証など)
    • 決算書二期分(税務署、税理士の押印がないのなら所得証明書を追加提出すること)
    • 商業登記簿謄本+府同担登記簿謄本+公図
      または名寄せ台帳+固定資産評価証明書

    必要書類は申込先によって少しずつ異なります。資金使途確認書類や事業計画書の提出を求める会社も多いですね。
    もし用意できないものが必要書類と設定されていたなら、別の会社の不動産担保ローンも併せてチェックしてみると良いでしょう。
    (ただし状況によっては相談次第で融通を利かせてくれるかもしれません)

    まとめ

    ★銀行や信金などから融資を打ち切られてしまった場合、まず検討すべきは日本政策金融公庫からの借入(急を要する場合を除く)。
    国が出資する金融機関だから、民間よりずっと低金利+据置期間付きが嬉しい
    ★日本政策金融公庫がダメならノンバンク系(貸金業者)が有力候補。手数料は高い赤字決算や二番抵当権の設定に対応してくれるのが嬉しいところ。
    ただ正直ちょっと怪しい会社も存在するので、まずは上場企業やその子会社に相談できると安心
    ★ノンバンクなら銀行に比べスピーディに借りられるとは言え不動産担保ローンであることに変わりはないため、本当に借入を急ぐなら無担保ビジネスローンを選んだ方が確実ではある

    日本政策金融公庫とノンバンクの貸付は性質こそ異なるものの、どちらも「急に今まで付き合ってきた金融機関に手を引かれてしまった」場合に助けとなってくれる可能性があります。
    まずはいつまでに・どのくらいのお金が必要か検討の上、然るべき金融機関に直接相談を行ってみるのが良いでしょう。

    

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