東京スター銀行に聞いた!不動産担保ローンで評価額の9割まで借りる流れ

「まとまったお金を手に入れたい!
両親から受け継いだ不動産を担保に入れれば、普通よりも低金利で借りられないかな?」

インターネットなどで広告を見かけることも多い、東京スター銀行「不動産担保ローン」
実は有担保ローンにしては金利は低いとは言えず、安定した支払い能力があるのならもっとおトクな借り入れ方法がある、というのが正直なところなのですが……。
「年収の半分以上のお金を借りたい」「重なった借金をまとめたい」といった場合、物件評価額の9割まで借りられるというこのローンはとても心強いものとなるでしょう。

今回はインターネット上にも情報の少ない東京スター銀行「不動産担保ローン」について、実際に東京スター銀行へ問い合わせを重ね、疑問点を解消しました。
読み終えていただければ、不安なくローンの申し込みができますよ!

東京スター銀行に聞いた!不動産担保ローンの基本仕様と気になる疑問点

公式ページを読むだけでは分かりにくい不動産担保ローンの詳細を、実際に東京スター銀行へ問い合わせてみました。

①審査・融資にはどれくらいの時間が掛かりますか?

【管理人】山本
申し込みから融資までには、どれくらいの時間が掛かりますか?

東京スター銀行の回答
最短1ヶ月をお目安にして頂ければと思います。

【管理人】山本
そのうち、審査にはどれくらいの時間が掛かりますか?

東京スター銀行の回答
インターネットで仮申し込みを頂いた場合、数日で専任の担当者より電話でご連絡を差し上げます。※

※別途本審査が必要となります。

やはり担保の調査や手続きに時間がかかりやすい不動産担保ローンの常として、申し込みから融資までのスピードについて速いとは言えません。
1週間足らずで借りられる無担保フリーローンが多いことを考えると、お急ぎの場合にはとても向かないと言えそうです。

②金利に幅がありますが、適用金利はどうやって決まりますか?

【管理人】山本
金利に幅がありますが、適用金利はどうやって決まりますか?

東京スター銀行の回答
金利はご融資金額や物件評価額を勘案し、総合的な審査判断で決定いたします。

現在(2017年12月)の東京スター銀行・不動産担保ローンの金利は「0.9%~8.4%」。(変動)
この金利については一般の無担保ローンと同じく、「審査によって決まる」という回答しか得ることができませんでした。

0.9%、またはそれに近い金利での借り入れを期待しすぎるのはリスクが高そうです。

CHECK2.不動産担保ローンのデメリットと他者ローンとの比較

③事務手数料は現金で支払う必要がありますか?

東京スター銀行にかかわらず、不動産担保を設定するローンは総じて「事務手数料」が必須となります。
こちらは抵当権(借り手が支払い不能地に陥ったとき、担保を没収する権利)を設定するために、銀行指定の司法書士の力を借りる必要があるため。
その他担保調査料などを含め、このローンでは「融資額の2.18%、または64.8万円のうち低い方」が事務手数料として徴収されるようです。

【管理人】山本
事務手数料は現金で支払い必要がありますか?

東京スター銀行の回答
現金もしくはご融資金額に含めることも可能でございます。

【管理人】山本
抵当権はどうやって設定するのでしょうか?

東京スター銀行の回答
当行指定の司法書士が行います。

【管理人】山本
手続きはお任せできますか?

東京スター銀行の回答
はい。

事務手数料を一括で支払う必要はないものの、この出費のせいで無担保ローンより損をしてしまうことが多い点にはお気を付けください。

CHECK東京スター銀行「不動産担保ローン」の基本情報:よりスピーディ&おトクな無担保ローンは多数……。

④物件評価額の何割くらいまで借りられますか?

【管理人】山本
借り入れられるのは物件評価額の何割までですか?

東京スター銀行の回答
最大で当行の担保評価の9割となります。

ここまでどちらかというと気になる点ばかりだった東京スター銀行の不動産担保ローンではありますが……。
「担保評価額の9割まで借りられる」というのは破格と言ってよいほどの大限度額となります。

というのも、一般的に銀行より審査が甘いとされるノンバンク系の不動産担保ローンにおいても、その借入上限額は「担保評価額の7割程度」が目安となります。メガバンク系の取り扱いとなれば、この値はさらに下がることでしょう。

このように、東京スター銀行の不動産担保ローンは「担保評価額に対し大きなお金を借りられる」のが最大の特徴となります。

⑤契約にはどんな書類が必要ですか?

大型のローンには珍しく、東京スター銀行の公式ページには必要な書類の明記がなかったため、問い合わせを行ってみました。

【管理人】山本
契約に必要な書類を教えてください。

東京スター銀行の回答
収入証明書や、他社でのお借り入れがある場合には残債の分かるもの、ご融資の使い方の見積もりなどをご用意いただいております。

必要書類が掲載されていなかったのも納得で、借入目的などにより提出物は大きく変わってくるようですね。
あなたに合った必要書類は、審査結果が出たときに個別に通達されるようです。

⑥担保さえあれば、金融ブラックでも借りられますか?

公式HPやローンの性質(後述)を見るに「ローンのおまとめ」目的での借り入れを前面に押し出している東京スター銀行の不動産担保ローン。
つまりは「借金を重ねすぎて、支払いが厳しくなってきた」方を融資の対象としていることになります。

東京スター銀行公式HPより:資金使用自由・おまとめ可能
▲東京スター銀行公式HPより

それなら、その状況からさほど遠くない「金融ブラック」状態でも審査に通過できる可能性があるのか、問い合わせてみましたが……。

【管理人】山本
金融ブラック状態でも利用できますか?

東京スター銀行の回答
現在のご状況はどのようになっていますか?

【管理人】山本
任意整理から2年、残債がなくなったところです。

東京スター銀行の回答
任意整理から2年となりますと、不動産担保ローンのご案内は難しくなってしまいます。申し訳ありません。

いくら多重債務者対応であっても、さすがに現行でブラック状態の方には融資を行っていないようですね。
金融ブラックのおまとめには「キャッシングスペース」などの中小消費者金融を活用する他ありません。

ちなみに「現在のご状況は?」と尋ねられていることから「状況によってはブラックでも借りられるんじゃ?」と思ってしまいがちですが……。
比較的軽い状況である「任意整理後、残債なし」という条件でNGであれば、ブラック状態で借りることはどうやっても不可能でしょう。

おそらくは「ブラック状態だと思い込んでる人」ではないか確認するための質問だったと考えられます。

CHECK個人信用情報の開示とその見方:自分がブラック状態か確かめる方法

★ブラック未満の信用情報にキズがついている状態(CICに「A」マークがある場合)であれば、審査に通過できる可能性があります。

⑦住宅ローンの支払い中であっても利用できますか?

現在住宅ローンを支払中の場合、第一抵当権(担保を没収する権利)を持っているのは住宅ローン借入先の金融機関となります。
そんな状況であっても、不動産担保ローンを利用できるのでしょうか?

【管理人】山本
住宅ローンの支払い中であっても利用できますか?

東京スター銀行の回答
当行のご融資額が、住宅ローンの残高を上回っている場合には可能性がございます。

何とも言えない回答ですね。
例えば東京スター銀行の審査によって出た限度額が「2000万円」、住宅ローンの残債が「1500万円」の場合、差額の500万円は借りられる可能性がある、ということでしょうか。
この場合、東京スター銀行のもっとも大きなメリットである「高限度額」を生かしづらくなるため、基本的に住宅ローン返済中の利用はお勧めできません

住宅ローンを毎月滞りなく返済できているのなら、住宅ローンを組んでいる銀行で無担保ローンを組むと良いでしょう。
というのも、審査や金利を優遇してもらえる可能性が高いからです。

⑧契約までに何度、店舗へ赴く必要がありますか?

【管理人】山本
契約までに何度、店舗へ赴く必要がありますか?

東京スター銀行の回答
本申し込み時と契約時の2度ですね。

カードローンであれば来店せずに契約を結べるものも多いですが、さすがに不動産担保ローンとなるとそうもいきません。
東京スター銀行では2度の来店が必要となるため、遠方からの申し込みはあまりおすすめできません。

ちなみに店舗は関東をはじめ、全国主要都市に設置されています。

CHECK東京スター銀行公式HP「ファイナンシャル・ラウンジ(支店)」

不動産担保ローンのデメリットと他社ローンとの比較

それでは東京スター銀行への問い合わせ内容を踏まえ、このローンのメリット・デメリットを紹介していきましょう!

①東京スター銀行「不動産担保ローン」の基本情報:よりスピーディ&おトクな無担保ローンは多数……。

東京スター銀行「不動産担保ローン」(個人向け)の基本情報は、以下のようになります。

★東京スター銀行「不動産担保ローン」

金利※1 0.9%~8.4%
(審査結果による)
融資額 100万円~1億円
(担保評価額の9割程度まで)
返済期間 1年~20年
(12回~240回)
融資までの日数 1ヶ月程度
保証人 契約社名義の不動産を担保とし、単独で契約を結ぶ場合は不要※2 事務手数料 融資金額の2.16%
または64.8万円
(低い方)
+印紙代など
その他
  • 申し込みが可能なのは20歳~69歳かつ年収200万円以上の方
  • 年0.3%の金利上乗せで団信への加入可
  • ※1 2017年12月現在の変動金利
    ※2 配偶者などと年収を合算し借り入れる場合はその相手に、本人以外が所有する不動産を担保とする場合は不動産の持ち主が連帯保証人となる必要あり

    東京スター銀行の基本情報を見るに、最も気になるのはやはり開きの大きい「金利」
    8.4%という金利はメガバンク系や一部地銀の無担保フリーローンの金利を上回り、ここに事務手数料が発生するとなると到底おトクとは言えません

    ★各不動産担保ローンと東京スター銀行の金利・手数料比較

    金利(2017年12月) 事務手数料・保証料など
    東京スター銀行
    不動産担保ローン
    0.9%~8.4% 融資金額の2.16%
    (または64.8万円)
    三井住友銀行
    フリーローン(有担保型)
    2.775%
    (保証料外枠)
    32,400円
    三井住友トラスト・ローン&ファイナンス
    「不動産担保ローン」
    2.99%~5.99% 融資金額の2.16%
    みずほ銀行多目的ローン 5.875%

    印紙代等のみ

    三菱UFJ銀行リフォームローン
    ※リフォーム関連にのみ利用可
    2.875%
    不動産担保ローン
    無担保ローン

    一般的に「銀行は金利が低く、そうでない会社(ノンバンク)は高金利」と言われていますが……。
    東京スター銀行の上限金利は三井住友信託銀行の子会社であるノンバンク「三井住友トラストL&F」のそれを上回っていますね……。

    ★300万円を借り、5年間で返済する場合のみずほ銀行多目的ローン(無担保)との比較

    毎月の返済額 総支払い額
    みずほ銀行多目的ローン
    (5.875%)
    57,824円 3,469,419円
    東京スター銀行
    「不動産担保ローン」
    (8.4%)
    61,405円 3,749,072円
    (うち事務手数料6.48万円)
    差額 月3,581円 計279,653円
    ※いずれのローンも印紙代などの諸費用が別途発生

    ★500万円を借り、10年間で返済する場合の三菱UFJ銀行リフォームローン(無担保)との比較

    毎月の返済額 総支払い額
    UFJ銀行リフォームローン
    (2.875%)
    47,992円 5,759,028円
    東京スター銀行
    「不動産担保ローン」
    (8.4%)
    61,725円 7,515,051円
    (うち事務手数料10.8万円)
    差額 月13,733円 計1,756,023円

    見ての通り、「別の銀行で借りられるなら、そちらを利用したほうがよい」ことを否定することは難しいです。
    安定した収入があり、とくに経済状況も悪くないのであれば、このローンを選択する意味はありません

    CHECK低金利で借りやすい目的ローンの種類について
    CHECK審査難易度・金利ごとのフリーローン(多目的ローン)まとめ

    ②基本的には「おまとめ目的」もしくは「どうしても他社の審査に通れないとき」に検討を

    それでは、れっきとした「銀行が取り扱う不動産担保ローン」にも関わらず、東京スター銀行の金利が高いのはなぜでしょうか?

    これは簡単に言うと、公式HPの「おまとめ押し」を見てもわかる通り多重債務者や大手銀行から借りられない人を融資の対象としているからです。
    当然安定した支払い能力のある人だけを相手にしている都市銀行に比べると、東京スター銀行の貸し倒れリスクは高いですよね。
    万が一、貸した相手が自己破産や夜逃げを行った場合でも、できるだけ損失を減らせるよう金利が高く設定してあるわけです。この理屈はすべてのローン業界に共通します。
    (単に他より審査が甘めな分、金利を高くしてもお客さんが絶えないという理由もあるかもしれませんが)

    東京スター銀行の公式HPより。おまとめ・借り換えを押し出しているのがよくわかります。
    ▲東京スター銀行の公式HPより。おまとめ・借り換えを押し出しているのがよくわかります。

    というわけで、東京スター銀行の不動産担保ローンをおすすめしたい……というより利用せざるを得ないのは、「価値のある不動産担保ローンを持っているが、低金利な銀行ローンが利用できない」という状況の場合。
    そしてこの「低金利ローンが利用できない」理由は主に大きな他社借入となるでしょう。いわゆる多重債務者ですね。

    東京スター銀行の不動産担保ローンは、十分な収入と価値のある不動産を持っていながら借金で首が回らなくなりそうな多重債務者におすすめしたい商品となっています。

    「銀行の不動産担保ローン」として考えると高金利な東京スター銀行でありますが、8.4%という金利は「おまとめローン」として考えると非常に低いものとなります。
    これは消費者金融「アイフル」のおまとめローン金利が最高17.5%であることを考えるとよくわかりますね。

    <東京スター銀行がもっとも審査の甘い不動産担保ローンではない>

    ここまで「東京スター銀行は審査が甘い」という体で話を続けてきたものの……。
    これはあくまで三井住友銀行などの大手都市銀行と比較しての話。
    結局のところ、東京スター銀行よりもさらに審査に通りやすいノンバンク系不動産担保ローンは多数存在します。

     

    とはいえ、そういったローンは金利が法定上限(借入額100万円以上のとき15%)であることが珍しくありません。東京スター銀行の2倍近い数字ですね。
    積極的におすすめできるわけではありませんが、仮に東京スター銀行の審査に落ちてしまい、かつどうしても借入が必要であれば検討してみてもよいでしょう。

     

    ちなみに不動産担保ローンは抵当権の関係で一度に多数の契約を結べないため、無担保ローンに比べると多重申込みには寛容と考えられます。

    ③おまとめローンとして利用した場合のメリットは?

    それでは、具体的に「不動産担保ローンを使い、おまとめを行った場合の例」を見てみましょう。
    今回は「三井住友銀行で100万円、アコムで50万円、プロミスで50万円、SMBCモビットで30万円、計230万円」を借りていることを想定して計算してみました。
    (それぞれ上限金利が適用されていることとする)

    ★東京スター銀行を使ったおまとめ例

    おまとめ前 東京スター銀行でおまとめ後
    (金利8.4%※、事務手数料含む)
    月々の返済額 三井住友銀行 15,000円 48回払い 56,582円
    アコム 15,000円 60回払い 47,077円
    プロミス 13,000円 84回払い 36,308円
    SMBCモビット 11,000円 120回払い 28,393円
    合計 54,000円
    合計支払額

    3,878,191円
    (上記の金額でそれぞれ支払いを続けた場合)

    48回払い 2,765,624円
    60回払い 2,874,282円
    84回払い 3,099,541円
    120回払い 3,456,898円

    ※おそらく多重債務者の場合、信用が足りないために高い確率で上限金利8.4%(2017年12月の場合)が適用されます。

    「おまとめローンを使ったせいで、かえって返済期間が延びて利息が増えた」という例は少なくありませんが……。
    東京スター銀行の場合、金利が低いためそんなことも起こりにくい様子。120回払い(10年間)を選択した場合であっても、おまとめ前よりおトクという結果になりました。

    このように、元が高金利なカードローンのおまとめに東京スター銀行の不動産担保ローンはうってつけとなっています。

    東京スター銀行不動産担保ローン、利用の流れ

    それでは東京スター銀行の不動産担保ローンをご検討のあなたのために、その契約の流れを紹介していきます!

    東京スター銀行「不動産担保ローン」

    契約の流れ

    インターネットから仮申し込み

    電話で仮審査結果連絡
    来店日時の相談、必要書類の連絡など
    (数日程度)

    必要書類を用意し、本申し込み
    (東京スター銀行店舗)

    本審査
    (1週間程度)

    契約手続き
    (東京スター銀行店舗)

    融資実行
    (ここまで申し込みから1ヶ月程度)

    電話での仮申し込みも可能ですが、口頭で伝えることが多すぎて非常に手間なためおすすめできません。仮申し込みはインターネットで行いましょう。

    仮審査通過後の必要書類はとくに決まっていないようですが……。
    問い合わせへの回答の内容から察するに、「収入証明書類」「借りたお金の使い道を証明する書類」は事前に用意しておくと良さそうです。

    <担保は契約社名義でなくてもよいものの、秘密で借りるのは不可>

    ローンの担保として使う不動産についてですが、こちらは申込者の所有物でなくても問題ありません。
    「配偶者」「父母」「兄弟姉妹」の関係にある人から担保を提供してもらい、ローンを組むことは可能です。

     

    ただし、担保を提供してもらった人は必ずあなたの連帯保証人とならなければなりません。
    連帯保証人とは契約者と全く同じ返済義務を負う人のこと。このように責任が非常に重いため、契約手続きには連帯保証人も同席する必要があります。
    そのため他人名義の不動産を使い、バレずに融資を受けることは100%不可能です。

     

    また、自分名義の不動産についても、借入額が大きいことや自宅に郵送物が届くことを考えると隠し通すのは困難でしょう。

    まとめ

    ★東京スター銀行の不動産担保ローンは都市銀行の不動産担保ローンに比べると「金利が高い代わりに審査に通りやすい」、具体的に言うと「おまとめ向け」。
    多重債務者であっても、価値ある不動産と支払い能力さえあれば審査に通過できる
    「不動産評価額の最大9割まで借入可能」は他社にない特徴。大きなお金を借りたい(借り換えたい)ときには非常に有用
    ★融資までには1ヶ月程度の時間が必要なため、時間に余裕をもって申し込もう

    万人に申し込めるローンでこそありませんが、確実かつ低金利なおまとめを希望している場合にはこれ以上ない味方となってくれる東京スター銀行「不動産担保ローン」。
    審査に自信がなくても、価値のある不動産をお持ちであれば一度相談を行ってみるとよいでしょう。


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